ANTALYA KEMERAĞZI-KUNDU KÜLTÜR VE TURİZM KORUMA VE GELİŞİM BÖLGESİ KAPSAMINDA KÜLTÜR VE TURİZM BAKANLIĞINCA HAZIRLANAN 1. ETAP 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI, 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE 1/25000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ REVİZYON PLANLARINA İTİRAZ ETTİK.
Antalya Kemerağzı-Kundu Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığınca hazırlanan 1. Etap 1/1000 ölçekli uygulama imar planı, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Revizyon Planları 15.12.2009 tarihinde Bakanlık tarafından onaylanarak Antalya Büyükşehir Belediyesi(19.12.2009-18.01.2010), Muratpaşa Belediyesi (26.12.2009-27.01.2010) ve Aksu Belediyesinde (16.12.2009-16.01.2010) askıya çıkartılmıştır.
Daha önce 09.11.2007 tarihinde onaylanan aynı bölgeye ilişkin olarak hazırlanan 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının iptali ve yürütmesinin durdurulması istemiyle Danıştay 6. Dairesinde Odamızca açılan davada planların yürütmesinin durdurulmasına karar verilmişti.
Plan açıklama raporunda, ilgili davada iletilen bilirkişi raporunda sözedilen hususlar Turizm Bakanlığı tarafından değerlendirilerek halen askıda bulunan planların hazırlandığı belirtilmektedir.
Planların incelenmesi sonucunda aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir:
A) AÇIKLAMA RAPORUNDA:
1- Açıklama raporundaki 3.2 plan kararlarında 5.maddesinde, turistik tesis alanları ile Günübirlik alanların fonksiyon ayırım çizgisi ile ayrılması ve turistik tesis alanın emsalinin bu iki kısım üzerinden hesaplanabileceği ancak parselin sahil şeridinin ikinci bölümünde kalan kısmında bu emsal hesabının %20‘sinin kullanılabileceği ve kalan yapılanma hakkının bundan sonra kullanılması gerektiği belirtilmektedir.
Bu maddeyle turistik tesis alan emsalinin tüm parselden hesaplanması, daha fazla bir toplam inşaat alanının oluşması ve bu oluşan emsalin %20‘sinin günübirlik alanda kullanılması sözkonusudur. Oysaki, Günübirlik alan olarak planlı alanda bu alanın %20‘lik yapılaşma hakkı bulunmaktadır. Bu da İmar Planına, Kıyı kanunu ve yönetmeliğine aykırı bir emsal artışının sözkonusu olduğunu göstermektedir.
2- Açıklama raporundaki 3.2 plan kararlarında 8/b maddesinde; Mahkeme Bilirkişisinin de belirttiği üzere 12700 ada güneyinde yeralan alanda kısmı yapılaşmanın olmadığı ve Günübirlik kullanımların, yeşil alan olarak değiştirilmesi gerekmektedir.
Bu maddede Bakanlık tarafından, Muratpaşa Belediyesi‘nin 12.11.1993 tarihli ve 349 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli planlara istinaden, 12700 ada 2,6,7,10 nolu parseller ile 2107 nolu parselin kısmi yapılaşma kapsamında kaldırıldığının bildirildiği belirtilmektedir.
Bayındırlık Bakanlığı‘nın 28.11.1994 tarih ve 19946 sayılı genelgesinde; "Kısmi Yapılaşma 30.3.1994 tarihli Yönetmelikte yer alan kısmi yapılaşma tanımı 13.10.1992 tarihli Yönetmelikten özünde farklı olmayıp, 11.7.1992 tarihinden önce onaylanmış imar planları içinde kalan imar adaları üzerinde yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan plan ve mevzuata uygun olarak tamamlanmış yapılar ile ruhsat alınarak en az subasman seviyesinde inşaatı tamamlanmış yapıların bulunduğu parsellerin sayısının veya kullanılan toplam taban alanının imar adasındaki toplam parsel sayısının veya toplam taban alanının yüzde ellisinden fazla olması durumudur." denmektedir.
Dolayısıyla Muratpaşa Belediyesi‘nin yazısında belirtilen planlar 1994 tarihlidir. Kaldı ki sözkonusu alan, genelgede belirtilen tarihlerden önceki bir zamanda imar planı sınırları içine alınsa bile; bu alan önceden beri yeşil alan olarak planlanan bir alandır. Sözkonusu alan imar planı tadilatı ile günübirlik alan olarak planlanmıştır. Bu imar planı tadilatı iptali içinde Odamızca Danıştay 6.Dairesinde iptal davası açılmıştır.
Ayrıca Belediyenin yazısında belirttiği 12700 adada kalmamaktadır. Bu nedenle 12700 ada da kalıyormuş gibi kısmi yapılaşma kapsamına alınması yanlıştır.
Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda 12700 adanın güneyinin kıyı kanununu uyarınca ilk 50m‘lik kısmının yeşil alan olarak planlanması gerekmektedir.
3- Açıklama raporundaki 3.2 plan kararlarında 9.maddesinde, PTT tesislerinin bulunduğu alanın sosyal tesis, Günübirlik tesis olarak plan bütünlüğünü sağlayacak şekilde planlaması yapılabilecekken turistik Tesis Alanı olarak planlanması, Şehircilik ve planlama ilkelerine uygun düşmemekte ve plan bütünlüğünü bozmaktadır.
4-Açıklama raporundaki 3.2 plan kararlarında 12.maddesinde, Mahkeme Bilirkişisinin belirttiği üzere önceki planlarda K2, K3 olarak planlanan konut alanlarının iptal edilmesi gerekirken yeniden konut alanı olarak planlanmıştır. Bakanlık bu maddede, yapılaşmayan adaların plan kararlarının iptal talebi, alanda imar uygulaması yapılmış olması nedeniyle uygun görülmeyerek bu alanların turizm lehine kullanımı için özendirildiği belirtilmektedir.
Planlama alanı turizm alanıdır, burada yapılacak olan konut alanı kentlinin yaşamasını özendiren ve gerekli sosyal donatıların ayrılmadığı bir alan ve turizm planlaması ile bütünleşmeyen bir plan kararıdır. Bir alanın imar uygulaması görmesi demek bu alanın imar plan kararlarının değiştirilemeyeceği anlamı taşımamaktadır. Bu nedenle turizm bütünlüğünü bozan konut alan planlamasının yapılamaması gerekmektedir.
2) PLAN NOTLARI AÇISINDAN;
1- 1.Genel Hükümler başlıklı 1.26 Çatılar alt başlıklı 1.26.3.maddede "Turizm tesis alanlarında inşaat alanı mevcut emsal kararlarına göre oluşan inşaat alanının %20‘si oranında arttırılabilir. Bu artış sadece çatı katı olarak kullanılabilir." denmektedir. Buda imar planı üzerinde verilen inşaat emsallerinin dışında emsal artışını getirmektedir, Dolayısıyla yasalara aykırı bu maddenin kaldırılması gerekmektedir.
2- 1.Genel Hükümler başlıklı 1.28 Borum alt başlıklı 1.28.4.1.madde de; "Turizm Tesislerinin bodrum katlarında yatak üniteleri dışında iskana yönelik diğer kullanımlar (Bar, Gece Kulübü, Diskotek, satış üniteleri, restoran, hamam, Yüzme havuzu, Toplantı salonu, Jimnastik salonu, Otopark, İslik, Mutfak gibi üretim alanları ve Depo gibi kullanımlar) yer alabilir ve bu alanlar emsale dâhil değildir." denmektedir. Bu madde de sayılan ünitelerin büyük bir çoğunluğu ticari amaçla kullanılabilecek olup binanın ışıklıklar, merdivenler vb. gibi ortak kullanım alanlarıyla aynı statüye sokularak emsal harici tutulması 3194 sayılı İmar Yasası ve ilgili yönetmeliklerine aykırıdır. Bu nedenle bu alanların emsal hesabına dâhil edilmesi gerekir.
3- 2.konut alanları başlıklı 2.1 Konut (K2) Alanları alt başlıklı 2.1.1. madde de yapılaşma koşulu E=0.75 olarak verilmiş hemen ardından gelen 2.1.2. maddede ise; "parsel büyüklükleri 5000 m2 ve üzerindeki parsellerde E=0.80 olarak belirtilmiştir." Buda aynı alan için 2 farklı emsal karının oluşmasına neden olmakta ve emsal artışına neden olmaktadır. Konut alanlarında yaşayan insanların ihtiyacı olan zorunlu sosyal donatı alanları "Plan yapımına ait esaslara dair yönetmelik" kapsamında açıklanmaktadır. Dolayısıyla 0.75 emsal üzerinden hesaplanan sosyal donatı alanlarının emsal artışı sonucunda (0.05 oranında) yetersiz kalmasına neden olmaktadır. Bu nedenle emsal arttırıcı bu madde mevzuata uymamaktadır.
4- 2.konut alanları başlıklı 2.1 Konut (K2) Alanları alt balıklı 2.1.3. madde, K2 ile gösterilen konut alanlarında 1000m2 üzeri parsellerde "otel, apart otel, sinema, tiyatro, restoran, kafeterya, Diskotek, Gazino, showroom, toplantı ve konferans salonu, fitness Spa, Hamam, Sağlık tesisi ve yan üniteleri ile konut kullanımının tamamı veya bir bölümü ile birlikte ihtiva eden rezidanslar yapılabilir. Rezidans yapılması durumunda Turizm Tesis Alanları yapılaşma koşulları geçerlidir." denmektedir.
Bu maddede sayılan kullanımların bir kısmı ticari, bir kısmı sosyal tesis, bir kısmı da sağlık tesisi kapsamındadır. Dolayısı ile konut kullanımı dışında mevzuata aykırı olarak kullanımların kullanılmaktadır. Rezidans yapılması durumunda turistik tesis alanların yapılaşma koşullarının kullanılması denmekle, imar planıyla ne tür kullanımların net bir şekilde belirlenmesi gerekirken, gelecekte bu alanda ne tür bir kullanımın ve emsalin belli olmadığı ucu açık bir yapılaşma kararı alınmaktadır.
C) 1/25000 ÇEVRE DÜZENİ REVİZYON PLANI, 1/5000 ÖLÇEKLİ 1.ETAP NAZIM İMAR PLANI, 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANLARINDA;
1- Açıklama raporu incelemesi kapsamında yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı
1.a) 12700 adanın güneyi 3621 sayılı Kıyı kanununa uygun olarak sahil şeridinin ilk elli metresi yeşil alan olarak planlanması uygun olacaktır.
1.b) PTT tesislerinin bulunduğu alan sosyal tesis veya günübirlik alan olarak planlanarak plan bütünlüğü sağlanmalıdır.
1.c) K2 olarak planlanmış olan konut alanlarının turizm planlaması kapsamında değerlendirilerek konut alanlarının planlanmaması sağlanmalıdır.
2- O25b 12c 4c nolu 1/1000 ölçekli paftada kalan doğu-batı aksında gösterilen 10 m‘lik yol kıyı kenar çizgisine kadar devam ettirilmiş, kıyı kanunu uyarınca kıyı kenar çizgisinin altına girmemiştir. Fakat 10m‘lik yolun teknik olarak bitiş noktasının 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlarda düzeltilmesi gerekmektedir. Bu haliyle 3194 sayılı imar kanununa aykırı olarak çıkmaz yol oluşması söz konusudur.
3- O25b 12c 3b nolu 1/1000 ölçekli paftada kalan ve teknik altyapı alanının batısında kuzey-güney aksında planlanan15m‘lik araç yolu Kıyı kenar Çizgisine kadar inmiştir. Oysaki 3621 sayılı Kıyı Kanunun ve ilgili Yönetmelik kapsamında sahil şeridinin ilk 50 m‘lik kısmında araç yolu planlanamayacağı açıktır.
4- Önceki planlarda Barut Otelin doğusunda ve Titanik Otelin Batısında 7m‘lik yollar planlanmışken, bu yolların kaldırılarak oteller ile park alanlarının bütünleştirilmiştir. Önceki planlardaki şeklinde planlanması fonksiyonların ayrışması ve kamunun daha etkin kullanımı adına uygun olacaktır.
5- Planlama alanının hemen hemen tamamında (Lares Otelin doğusundaki, Delphin Otelin batısındaki, Limak Lara Otel ile Sherwood Otel arasındaki, LaraBeach Otelin doğsundaki vb.yollar) kuzey-güney aksında 45m‘lik turizm yolu ile sahil- kıyıya ulaşımı sağlayan yollar kıyı kenar çizgisine kadar gelip burada bitirilmiştir. Dolayısıyla kuzeyden gelip kıyı kenar çizgisinde biten bu yollar, bu haliyle çıkmaz yol oluşturmaktadır. Bilindiği üzere; İmar mevzuatına aykırı olarak çıkmaz yollar ihdas edilemez bu nedenle çıkmaz yol niteliğinden çıkartılması gerekmektedir.
Bu yollar otellerin önünde doğu-batı aksında planlanacak olan promenant yolla birbirleri ile bağlantısı sağlanabilir.
6- O25b 14d 4b nolu 1/1000 ölçekli paftada kalan ve Vanezia Otelin doğusundaki alan önceki planlarda yeşil alan olarak planlanmış iken Turistik Tesis Alanı olarak planlanmıştır. Önceki planlardaki şekliyle yeşil alan olarak planlanması daha uygun olacaktır.
Antalya Kemerağzı-Kundu Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi kapsamında Turizm Bakanlığı‘nca hazırlanan 1. Etap 1/25000 ölçekli çevre düzeni planı, 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planının, açıklama raporu ve plan notlarının incelenmesi sonucunda yukarıda nedenleri ile birlikte belirtilen hususların düzeltilmesi gerekmektedir.
Askı süresi içerisinde imar planlarına yapmış olduğumuz itirazımızın yasal süreler göz önünde bulundurularak değerlendirilmesi hususunda gereğini bilgilerinize arz ederim.
