Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan ve 1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete`de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişiklikleri, dışarıdan bakıldığında yapı üretim sürecini kolaylaştıran "teknik birer düzenleme" gibi görünse de özünde şehircilik ilkeleriyle çelişen ve bütüncül planlama esaslarını zedeleyen hükümler barındırmaktadır. Düzenlemenin odağında, özellikle kent merkezlerindeki karma kullanım alanlarında yer alan ofislerin konuta dönüştürülmesi yer almaktadır.
Karma kullanım alanlarında konut oranını artırmayı hedefleyen bu girişim ilk değildir. Benzer bir dönüştürme hamle geçmişte de denenmiş ve yargıdan dönmüştür:
31.12.2022 tarih ve 32060 sayılı Resmi Gazete‘de yayımlanan ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19. maddesinin 1. fıkrasının c bendinin 5. alt bendinde ve Geçici 5. Maddesinde yapılan düzenlemelerle benzer bir hüküm Yönetmeliğe eklenmiş ve bu hükümlerin iptaline yönelik Odamız tarafından açılan dava sonucunda Danıştay Altıncı Dairesi kısmen iptal kararı vererek Geçici 5. Maddesinde yapılan düzenlemeyi iptal etmiştir. 2024/6759 nolu karar ile;
"Ticaret+Konut kullanımlı yapılaşmış parsellerde kullanım oranı
Geçici Madde 5
Uygulama İmar Planlarında "Ticaret+ Konut" olarak belirlenmiş alanlar ile "Ticaret" veya "Merkezi İş Alanı" kullanımlı olmakla birlikte plan notlarında konutun veya yüksek nitelikli konutun (rezidans) da yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda, 31/10/2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 1/7/2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranı %80`i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebilir."
şeklinde yapılan kamu yararına, planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine aykırı bulunarak ilgili düzenleme iptal edilmiştir.
Danıştay‘ın iptal gerekçeleri ortadayken, 1 Temmuz 2026 tarihinde RG`de yayımlanan yeni değişiklik ile sadece %80 olan dönüşüm sınırı %60`a düşürülerek aynı mantık yeniden yürürlüğe konmuştur.
Yeni yönetmelik maddesi, mevcut durumda yürürlükte olan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği`nin 21. Maddesinin 1. Fıkrasının 10. Bendindeki "İmar planlarında Ticaret+Konut, Ticaret+Turizm+Konut, Turizm+Ticaret karma kullanım alanlarında konut kullanımına da yer verilmesi halinde, konut kullanım oranları belirtilerek, konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması zorunludur. İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla %30 konut kullanabileceği varsayılır." hükmü ile de doğrudan çelişmektedir.
Yönetmelik değişikliği ile getirilen %60 oranı, mevzuattaki %30‘luk yasal sınırı iki katına çıkararak normlar hiyerarşisini ve plan bütünlüğünü ihlal etmektedir.
Bütüncül imar planları yapılırken; bölgenin gelecekteki yerleşik nüfusu (nüfus projeksiyonu) hesaplanır ve bu nüfusa yetecek sosyal/teknik altyapı alanları ayrılır. Yapı bazında fonksiyon değişikliği yaparak konut oranını ve dolayısıyla nüfus yoğunluğunu artırmak, kent merkezlerinde;
Mevcut ulaşım sistemleri üzerinde öngörülemeyen ilave yüklerin oluşmasıyla erişim sorununun derinleşmesi.
Kişi başına düşen eğitim, sağlık, sosyal/kültürel tesis gibi alanların fiilen yetersiz hale gelmesi.
İçme suyu, kanalizasyon, yağmur suyu ve enerji hatları gibi teknik donatı alanlarının mevcut kapasitelerinin sınırlarını zorlaması.
Bütüncül planda öngörülen yeşil alan dengesinin bozulması, afet güvenliğinin zafiyete uğraması ve genel yaşam kalitesinin tahrip edilmesi gibi kronik sorunlara yol açacaktır.
Düzenleme, karma kullanım alanlarında plana aykırı nüfus artışına izin verirken bu artışın gerektirdiği ek sosyal ve teknik altyapının nasıl karşılanacağına dair hiçbir planlama mekanizması sunmamaktadır.
Kısa vadede kolaylaştırıcı hükümler olarak değerlendirilebilecek söz konusu düzenleme, uzun vadede kentlerin taşıma kapasitesinin aşılmasına ve yaşanamaz hale gelmesine sebep olacaktır.
Kent merkezlerindeki barınma sorununun çözümü; konut dışı kullanımları planlama ilkelerine aykırı şekilde konuta açarak değil, kamu yararı odaklı ve bütüncül politikalarla mümkündür. Şehir planlama bilimi, bireysel talepler üzerinden parsel bazında ayrıcalık sağlayan bir menfaat aracı haline getirilemez.
TMMOB Şehir Plancıları Odası olarak; Bilimsel, bütüncül ve sürdürülebilir planlama anlayışını savunmaya devam edeceğimizi; plan kararlarını fiilen işlevsizleştiren bu ısrarlı düzenlemeye karşı mesleki etik ilkelerimiz çerçevesinde hukuki mücadelemizi kararlılıkla sürdüreceğimizi kamuoyunun bilgisine sunarız.
