Ayrıca Maliye Bakanlığı’nın hazineye ait taşınmazların satış işlemlerini durdurmasına ilişkin “ yetki devri iptali” konulu bu genelgesi 4070, 4071, 4072 ve 4706 sayılı kanunlarla satılan hazine taşınmazlarının satış işlemlerini durdurmamaktadır. Durdurulan işlem, İhale Kanunu ve Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliği uyarınca yapılan satış işlemleridir. Tahsis, kiralama ve irtifak hakkı işlemleri ise genelgede söz edilmediğinden, yasa ve yönetmelik çerçevesinde devam etmektedir.

Günümüzde Türkiye topraklarının %54.7’sinin hazineye ait olduğu sürekli gündemde tutulmaktadır. Oysa bu hazine arazilerinin %46,2’si devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan dağlarımızı, taşlıklarımızı, kumluklarımızı, bataklıklarımızı, ormanlarımızı ifade etmektedir. Türkiye’de hazinenin özel mülkiyetindeki araziler ise sadece %8.5’tir.

Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün son verilerine göre, Türkiye’de Hazineye ait 2.220.017 adet taşınmaz kaydı elektronik ortamda tutulmaktadır.
Hazine arazileri kent içinde ve kentin gelişimine ve planlamaya konu olabilecek bölümlerinde yer alabildikleri gibi, yerleşimlerden uzak, iskan dışı alanlarda ve yerleşimi mümkün olmayan konumlarda da yer alabilmektedirler.

Kentlerin yerleşik ve gelişme alanlarında yer alan hazine arazileri  planla karara bağlanan kullanıma dayalı olarak değerlendirilmektedir. Yani, hazine arazileri, konut, ticaret, sanayi vb. yapılanmaya uygun alanlarda kaldıklarında, bu amaçla kullanılmalarının ya da bu amaçlarla satışlarının yolu açılmaktadır. Hazine arazilerinin bu tür alanlarda yer almaları halinde düzenleme yapılırken özel mülkiyete konu alanlarla ilgili kurallara tabi olmakta ve düzenleme sonrasında alan büyüklüğü ve konumuna bağlı olarak imar parseline dönüşmektedirler. Ancak bazı kamusal kullanımlarda yer almaları halinde, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 11. maddesi hükümleri çerçevesinde uygulama yapılmaktadır.  İmar Kanununun anılan maddesinde; “İmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan ………….. hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir......” hükümlerine yer verilmektedir. Maddenin yerel yönetimlere sunduğu bu olanak, hazine arazilerinin imar planlarında kamusal kullanımlara ayrılması için bir gerekçe oluşturmaktadır. Bu kapsamda genelde izlenen yöntem de hazine arazilerinin çoğunlukla bedelsiz olarak terkini sağlamak üzere plan düzenlemelerini yapmak şeklinde gerçekleşmektedir. Bu gerekçe zaman zaman yerseçimi kararları açısından yanlış sonuçlar da yaratabilmektedir.  Mülkiyetin kullanım biçimini belirlediği bu durum, özellikle mevzii imar planlarında izlenen yöntem ve varılan sonuçlardan çok farklılık göstermemektedir.

Hazine arazilerinin % 8.96’sını oluşturan 177 bin 627’sinin, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarının yapıldığı bilinmektedir. Yukarıda açıklanan durum dışında Hazine arazilerinin planlanarak ya da planlanmadan satışını konu eden yasal düzenlemeler de bulunmaktadır. Diğer taraftan izlenen yanlış politikalar sonucunda gündeme gelen hatalı yasal düzenlemeler ile gerçekleştirilen ve gecekonduların işgal ettiği kamu arazilerinin satışı ile sonuçlanan  af yasaları, büyük kentlerdeki hatırı sayılır miktarda hazine arazisinin kamuya hiçbir geri dönüş olmaksızın özel mülkiyete dönüşmesi sonucunu yaratmıştır. Özellikle 2981 sayılı yasa kapsamında yapılan ıslah imar planları ve bu planlara dayalı parselasyonlar sonucunda büyük miktarda hazine arazisinin gecekondu sahiplerine arsa olarak devri gerçekleşmiştir.

Hazine Arazilerinin Satışına İlişkin Mevzuat
Halen yürürlükte olan pek çok yasal düzenleme, hazine arazilerinin satışını düzenlemektedir.  Bunlar şöyle sıralanabilir:

• 3 Mart 1340 (1924) Tarihli Ve 431 Sayılı Kanunla Hazineye Kalan Taşınmaz Mallardan Bazılarının Zilyedlerine Devri Hakkında 4071 Sayılı Kanun (Yayımlandığı Resmi Gazete: 19/2/1995   - 22207)

Bu Kanunun amacı; 3 Mart 1340 (1924) tarihli ve 431 sayılı Hilafetin ilgasına ve Hanedanı Osmaninin Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına Dair Kanun gereğince Hazineye İntikal eden taşınmaz malların tapu kaydı içinde kalmaları sebebiyle Hazine adına tescil edilen veya edilmesi gereken yerlerin, zilyedlerine verilmesi esas ve usullerini düzenlemek olarak belirlenmektedir. Kanun bazı alanların devrini engellemektedir. Bunlar da; Herhangi bir nedenle Hazine mülkiyetinden çıkmış olanlar, Bir kamu hizmetine tahsisli olan veya tahsisli olmamakla beraber fiilen kamu hizmetinde kullanılanlar, İmar planları ile kamu hizmetine ayrılanlar, 21/6/1987 tarihli ve 3402 sayılı Kadastro Kanunun 16 ncı maddesinin (B) ve (C) bendlerinde belirtilen yerler, Kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasında kalan yerler, Orman Kanununa göre orman sayılan yerler, Hazinece, 10 yıldan uzun süreli kiraya verilen yerler ile üzerinde her türlü irtifak hakkı tesis edilen yerler,  2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup da Kültür Bakanlığınca satılmasına izin verilmeyenler, 17/10/1983 tarihli ve 2924 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun kapsamına giren yerler, İçmesuyu amaçlı barajların mutlak koruma alanları içerisinde bulunan yerler,  olarak sıralanmaktadır. Bu kanun kapsamında kıyı alanları ve ormanlarının devir işlemine tabi tutulmaması önemli bir noktadır. Zira mülkiyete konu olamayan kıyı alanları konusunda yaşanan bazı sorunların kaynağı, kıyı alanlarının özel mülk konusu edilmesine yol açan tapu işlemleri olmuştur. Diğer taraftan içme suyu kaynaklarının mutlak koruma alanlarında da aynı yöntemin izlenmesi olumlu bir gelişme ve adım olarak görülmektedir.

• Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik  Yapılması Hakkında 4706 sayılı Kanun (Resmi Gazete: 18/7/2001 – 24466 Değişiklik; 3/7/2003 tarihli ve 4916 sayılı Kanun)

Bu Kanunun amacı; “Hazineye ait taşınmazların daha kısa sürede ekonomiye kazandırılmasıdır.” Kanun Hazineye ait taşınmaz malların; Karşılıklı olmak, Dışişleri Bakanlığının olumlu görüşü alınmak ve diplomatik amaçlarla kullanılmak kaydıyla yabancı devletlere, Üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise, zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi halinde hak lehdarlarına, Hisse oranı yüzde kırkı, hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına, Belediye ve mücavir alan sınırları dışında, köy ve mezraların yerleşme alanı içinde bulunan ve yüzölçümü beş bin metre kareye kadar olan Hazineye ait taşınmaz mallar kullanıcılarına, 3294 sayılı Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa göre kurulan vakıflara, Kuruluş amaçlarında kullanılmak ve ticari faaliyete konu edilmemek üzere; kanunla kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, Tapu kayıtlarında tapu fazlalıklarının Hazineye ait olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlardaki fazlalıklar, tapu malikine veya mirasçılarına, Serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine, Toplu konut amaçlı olarak kullanılmak üzere, düzenlenecek protokolle belediyelere, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılmasını öngörmektedir.

Bu düzenlemede önemli konulardan birisi, İmar Kanunu ile çelişen hükümleri açısından üzerinde durulması gerekli bir noktadır. Toplu konut yapım amacı ile satışa konu edilen yerlerdeki “… taşınmazlarla ilgili  olarak yapılacak imar uygulaması  sonucunda kamu hizmet  alanlarına ayrılan yerler, bedelsiz ve müstakil parsel olarak Hazine adına resen tescil” edilmektedir. Burada İmar Kanununa göre Belediye ya da valilikler adına tapuda terk edilmesi gereken alanlar hazine adına parsel olarak tescile konu edilmektedir.

Diğer taraftan “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlıkça tespit edilen, Hazineye ait taşınmazlardan, 31.12.2000 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar; öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak”  devredilmektedir.  “Bu taşınmazlar belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan” satılmakta, satış bedeli, en az dörtte biri peşin ödenmek üzere üç yıla kadar taksitlendirilebilmektedir.

Yukarıdaki uygulama, 2981 sayılı kanun kapsamında kalmayan ancak 31.12.2000 tarihine kadar yapılmış gecekondular için yeni bir olanak sunmaktadır. Bu şekilde satışa konu olan alanlar, daha sonra yapılacak imar planları kapsamında, planın sağladığı ranta konu olabilmektedir. 

Bu kanun kapsamında yapılan satış işlemlerinden belediyeler de belirli paylar almaktadır. Kanunun bu husustaki düzenlemeleri şöyledir; “Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından öncelikle yerinde muhafaza edilemeyen yapıların tasfiyesinde kullanılmak şartıyla % 10'u, ilgili belediyelerin 20.7.1966 tarihli ve 775 sayılı Kanun hükümlerine göre oluşturulan fon hesabına aktarılır. Kalan kısmından ise ilgili belediyeye % 30, varsa büyükşehir belediyesine % 10 oranında pay verilir. Belediye mücavir alan sınırları dışındaki köylerde bulunan Hazine taşınmazlarının satış bedellerinin tahsil edilen kısmından, % 25 oranında; dörtte biri ilgili köy tüzel kişiliğine ödenmek ve kalanı diğer köylere götürülecek hizmetlerde kullanılmak üzere, il özel idarelerine pay verilir. Bu paylar tahsilini takip eden ayın yirmisine kadar ilgili idarelerin hesaplarına aktarılır. Belediyelere veya köy tüzel kişiliklerine yapılan satış ve devirlerden elde edilen gelirler ile özel ödenek kaydedilen satış gelirlerinden pay verilmez.”  
Satışa konu bu taşınmazlarla ilgili planlama konusu ise şöyle açıklanmaktadır: “Bu taşınmazlardan gerekli olanlar için öncelikle imar planları veya imar uygulaması yapılır.Belediyelerce imar planı ve/veya imar uygulaması yapılmadan kadastral parsel üzerinden yapılan satışlarda, düzenleme ortaklık paylarına ilave olarak, satışı yapılan arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümünün % 20'sinin, satış bedelinden aynı oranda düşülmek kaydıyla eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmî tesis alanları için ayrılabileceğine ve bu amaçla ayrılan alanların bedelsiz ve müstakil parsel şeklinde Hazine adına resen tescil edileceğine dair tapu kütüğüne şerh konulur.”

Toplu yapılanmalarla ilgili kanun hükmü ise şöyledir. “Hazineye ait taşınmazlar;  konut yapılmak amacıyla rayiç bedel üzerinden konut yapı kooperatiflerine, kooperatif birliklerine veya bu birliklerin oluşturduğu üst birliklere, bunlar arasında yapılacak ihale ile satılabilir….Bu maddeye göre satılan taşınmazlarla ilgili olarak yapılacak imar uygulaması sonucunda kamu hizmet alanlarına ayrılan yerler, bedelsiz ve müstakil parsel olarak Hazine adına resen tescil edilir.”

Yukarıda görüldüğü üzere 4916 sayılı kanunla değişik  4706 sayılı kanun uyarınca satılan  hazineye ait kadastral parsellerin satışlarında satış bedelinin %20’sinin  düşülmesi, daha sonra imar uygulaması aşamasında “satışı yapılan arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümünün %20’sinin... eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmi tesis alanları için... ayrılan alaların, bedelsiz ve müstakil parsel şeklinde hazine adına resen tescil edilmesi için tapu kütüğüne şerh konulması gerekmektedir. Bu durum bir yandan plansız alanlarda arazi kullanım kararlarını ipotek altına almakta diğer yandan da kadastral parsele imar planı kapsamına alınma hakkı vadetmekte ve bu hakkın tapu kütüğüne işlenmesini sağlamaktadır. Ayrıca toplu yapılanmalarla ilgili hükümlere göre satılan hazine arazileri satış bedeli üzerinden , 4916 sayılı kanunla değişik 4706 sayılı kanuna göre satılan hazine arazileri  ise satış bedelinden %20 düşülerek satıldığından, satış bedellerindeki bu farklılık anayasanın eşitlik ilkesinin çiğnenmesine neden olmaktadır.

• Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında 4070 Sayılı Kanun (Resmi Gazete  19/2/1995   Sayı : 22207, Değişiklik 3/7/2003-4916 sayılı Kanun)

Bu Kanunun amacı, “Hazineye ait tarım arazilerinin satış esaslarını belirlemektir.” Bu kanuna göre Hazineye ait tarım arazileri, peşin veya taksitle satılabilir. Tarım arazilerinin satışı ile ilgili ihalelere, taşınmaz malın bulunduğu köy veya belde nüfusuna kayıtlı, o köyde veya beldede oturmakta olan veya 31.12.2002 tarihinden önce o köyde bir taşınmaz malı malik veya zilyed olarak tasarruf eden gerçek kişiler katılabilmektedir. Yada “topraksız veya yeterli toprağı olmaması nedeniyle 31.12.2002 tarihinden önce kendilerine Hazineye ait tarım arazisi kiraya verilen kiracılara, talep etmeleri halinde, takdir edilecek bedel üzerinden doğrudan satış” yapılabilmektedir.

Kanun Hazineye ait tarım arazilerinin satışı ile ilgili bazı koşullar belirlemektedir. 31.12.2002 tarihinden önce beş yıl süreyle fiilen tarımsal amaçla kullanılmış arazi bu husus Hazinece belirlenmiş ise, kullananlara doğrudan satılabilmektedir. Diğer taraftan bu Kanuna göre satılan tarım arazileri on yıl süre ile tarım dışı amaçlarla kullanılamamaktadır. Bu süre sonunda tarım dışı amaçla kullanım Tarım ve Köyişleri Bakanlığından alınacak izne tâbi kılınmaktadır.

Kanun bazı alanlarda uygulanmamaktadır. Bu alanlar; Kadastrosu yapılmamış olan yerler, Kamu hizmetine tahsis edilmiş veya fiilen bu amaçla kullanılan taşınmazlar, Belediye imar planları sınırları içinde kalan alanlar ile büyükşehir belediyelerinin bulunduğu illerin, bu belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan yerler, Kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlarda tarım dışı kullanıma ayrılmış alanlar, Bir veya birbirine bitişik parsellerde yüzölçümü, asgari sulu arazide 600, kuru arazide 2 000 dönüm olan ve ilgili kamu kuruluşlarınca ihtiyaç duyulan yerler, Deniz kıyı kenar çizgisine 2 000 metre, tabii ve sun'i göl kenar çizgisine 5 00 metreden az mesafede bulunan alanlar, 6831 sayılı Orman Kanununa göre orman sayılan alanlar ile 17.10.1983 tarih ve 2924 sayılı Kanun gereğince Orman Bakanlığı emrinde bulunan taşınmaz mallar, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununa göre 1 inci derecede askeri yasak bölge kapsamına giren yerler, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında olan alanlar, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup da Kültür Bakanlığınca satılmasına izin verilmeyen taşınmazların bulunduğu yerler, 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu amaçlarında kullanılacak taşınmaz mallar, Maliye Bakanlığınca belirlenecek bölge, il ve ilçeler, 3202 sayılı Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü Teşkilât ve Görevleri Hakkındaki Kanunun 12 nci maddesi uyarınca toplulaştırma yapılan yerler, olarak sıralanmaktadır.

• Mülga 2613 Ve 766 Sayılı Kanunlarla Hazine Adına Tescil Edilen Miktar Fazlalıklarının İlgililerine Devrine Dair 4072 Sayılı Kanun (Resmi Gazete: 19/2/1995 – 22207)

Bu kanun ile; Hazinenin mülkiyetinde iken herhangi bir nedenle ve yolla mülkiyetinden çıkmış ya da başka Yasaların kapsamı içinde kalan yerler ile üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilen yerler hariç olmak üzere, 26.7.1972 - 9.10.1987 tarihleri arasında mülga 2613 ve 766 sayılı Yasalar gereğince miktar fazlası olarak Hazine adına tescil edilmiş taşınmaz malların zilyedine veya mirasçılarına 2.7.1964 tarih ve 492 sayılı Harçlar kanununun 63 üncü maddesine göre hesaplanacak değer üzerinden devredilmesi öngörülmektedir.            

Bu kanun ile devri yapılamayacak taşınmaz mallar; Kamu hizmetine tahsis edilmiş veya fiilen bu amaçla kullanılan, Deniz kıyı kenar çizgisine 1 000 metre,tabii ve sun'i göl kenar çizgisine 300 metreden az mesafede bulunanlar, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununa göre1 inci derecede askeri yasak bölge kapsamına girenler, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında olanlar, 6831 sayılı Orman Kanununa göre orman sayılan alanlar ile 17.10.1983 tarih ve 2924 sayılı Kanun gereğince Orman Bakanlığı emrinde bulunan taşınmazlar, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup da Kültür Bakanlığınca satılmasına izin verilmeyenler” olarak sıralanmaktadır.

• 442 Sayılı Köy Kanunu (Değişik 20/5/1987 – 3367 ve 27/5/2004-5178 sayılı kanunlar)

Hazine arazilerinin satışını konu eden yasal düzenlemelerin bir diğeri Köy Kanununa 1987 yılında eklenen hükümler içeren 3367 sayılı Kanun olarak belirlenebilir. Bu kanun uyarınca; Köy yerleşme plânında konut alanı ve köy genel ihtiyaçlarına ayrılan yerler, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan seyrangâh, yol ve panayır yerleri gibi alanlar ve Hazinenin mülkiyetinde olup kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlardan, 4342 sayılı Mera Kanununun 5 inci maddesi hükümleri uyarınca incelenmesine müteakip mera, yaylak ve kışlak ile otlak ve çayır olarak yararlanılamayacağı anlaşılan yerler köy yerleşme plânının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybeder. Ancak bu madde kapsamında Hazinenin mülkiyetinde olup kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazların devri Maliye Bakanlığının görüşü alınmak suretiyle yapılır ve valilikçe köy tüzel kişiliği adına tapuya tescil edilir.

Köy tüzelkişiliği adına, köy yerleşme planına göre en çok 2000 m2 olmak üzere tescil edilen parseller köyde ikamet eden ve köy nüfusuna kayıtlı olup evi bulunmayan ihtiyaç sahiplerine ihtiyar meclisi kararı ile rayiç bedel üzerinden satılır.

Bu Kanunun hükümleri, belediye mücavir alanında bulunan köyler için, valinin teklifi ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığının onayı ile uygulanır.”
Bu kanunun kapsamına almadığı alanlar ise “6831 sayılı, Orman, 2634 sayılı Turizmi Teşvik, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma, 1051 sayılı Kanunla değişik 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunları kapsamındaki alanlar” dır. 

Yukarıda sıralanan Kanunlar, Hazine arazilerinin satış ve devir işlemlerini düzenlemektedirler. Bu Kanunlar dışında Yönetmeliklerle de hazine arazilerinin satışını düzenleyen hükümlere yer verilmektedir. Bu Yönetmeliklerle ilgili bazı açıklamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır.

• Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliği (Resmi Gazete: 16.12.1984-18607)

Yönetmeliğin amacı; “Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmaz malların satışı, trampası, kiraya verilmesi, mülkiyetin gayri aynı hak tesisi, ecrimisili ve tahliyesi, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi, ecrimisili ve tahliyesi, İşlemlerini ve usullerini düzenlemektir. Tarihi ve bedii değeri olan taşınmaz mallar bu yönetmelik kapsamı dışındadır.”

Yönetmelik kapsamında gerçekleştirilen satış, kira, intifa ve irtifak hakkı düzenleme işlemleri, il ve ilçelerde kurulan ihale komisyonları eliyle gerçekleştirilmektedir. Kapalı veya açık teklif usulü ile veya pazarlık usulü ile yapılan ihalelerde uygun bedel, tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere teklif edilen bedellerin en yükseği olmak üzere belirlenmektedir. Bu işlemler yapılırken Taşınmaz malın mahalle veya köyü, mevkii, ada-pafta-parsel veya tapu tarihi, cilt-sahife-sıra numaraları, cinsi, varsa sokak adı ve kapı numarası yüzölçümü, hisse durumu, hisseli ise hazine payının oranı, Taşınmaz mal bina ise ayrıca binanın  inşaatının brüt alanı, inşaatın sınıfı, ahşap-kargir veya betonarme olup olmadığı, yıpranma oranı, müştemilatı, Taşınmaz malın imar durumu, Hazinenin özel mülkiyetinde mi yoksa devletin hüküm ve tasarrufu altında mı olduğu,  belirlenmektedir.

Taşınmaz Mal Satışı işlemlerinden yasak olanlar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, Hazinenin özel mülkiyetinde kabul edilmekle beraber henüz tapuya tescil edilmemiş taşınmaz mallar, Tahsisli taşınmaz mallar, Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlığı ile bunlara ait korunma sınırları dahilindeki taşınmaz mallar, Orman sahaları içindeki taşınmaz mallar” olarak sıralanmaktadır.

Yönetmeliğe göre,  Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmaz mallar üzerinde en çok 49 yıla kadar irtifak hakkı amaçları açısından Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmaz mallar üzerinde tesis edilecek irtifak hakları Kamu yararı, Turizm, eğitim, sağlık, sosyal, Yatırımları teşvik,  Fuarcılık ve Sergileme amaçlı irtifak hakkı tesisi işlemleri yapılmaktadır.  Diğer taraftan Hazinenin özel mülkiyetinde kayıtlı bulunan ve kamu hizmetlerine tahsisli olmayan taşınmazlar  Kamu yararına çalışan derneklere, kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere satılmaktadır.

• Altyapılı Arsa Üretimi Ve Bu Arsaların Tahsis Yoluyla Satışına İlişkin Yönetmelik (Resmi Gazete:11.09.2004 – 25580)

Yürürlükte olan bir diğer Yönetmelik, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu ile 18/03/2002 tarihli ve 2002/3888 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Toplu Konut İdaresi Kaynaklarının Kullanım Şekline İlişkin Yönetmeliğin 24 üncü maddesi hükümlerine dayanılarak hazırlanmış bulunan “Altyapılı Arsa Üretimi Ve Bu Arsaların Tahsis Yoluyla Satışına İlişkin Yönetmelik”tir.

Yönetmeliğin amacı, “Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca tespit edilen yerleşim yerlerinde düzenli ve kontrollü kentleşmeyi sağlamak üzere; konut yapımına uygun arazi ve arsaların seçimi ve temini, arsa geliştirmeyi kolaylaştıracak ve hızlandıracak yöntemlerin belirlenmesi, doğal ve çevresel değerlerin korunarak sürdürülebilir bir kentsel gelişmenin sağlanması ve arsa arzını artırarak fiyatların düşürülmesi için altyapılı arsa üretimi ve üretilen altyapılı arsaların tahsis yoluyla satışına ilişkin usul ve esasları düzenlemek” olarak belirlenmektedir.

Yönetmelik, TOKİ’nin elinde bulunan arsa ve arazi envanteri taranarak ve gerektiğinde yerinde ve ilgili kaynaklarda araştırma yapılarak, yerleşme yerleri içinde ve yakın çevresinde yer alan, öncelikle tescil harici araziler ile Hazine ve kamu kurum ve kuruluşları mülkiyetinde bulunan yerler olmak üzere, Altyapılı Arsa üretimine uygun arazilerin tesbitini öngörmektedir.

Altyapılı Arsa uygulaması yapılacak alanın, büyükşehir belediyesi sınırları içinde yer alıyor ise en az 1000, diğer belediye sınırları içinde ise en az 400 konutun sığacağı büyüklükte olma zorunluluğu bulunmaktadır. Alan, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise ve imar planları bulunmuyorsa 20 hektardan küçük olamamaktadır. Uygulama yapılacak yerdeki konut açığı, göç, nüfus hareketi, topografik yapı, mülkiyet dokusu ve benzeri sebeplerle yukarıda belirtilen büyüklüklerin altına inilmesine Altyapılı Arsa Üretimi ve Tahsis Komisyonu karar verebilmektedir.

TOKİ, Öncelikle Hazineden; tescilli araziler ile, tescil dışı alanların kadastrosu yapılarak Hazine adına tescilinden sonra devir, satın alma veya trampa yolu ile arazi temin edebilmekte ve bu arazileri, Altyapılı hale getirerek, yürürlükteki ihale mevzuatı hükümleri çerçevesinde doğrudan veya Yönetmelik hükümlerine göre; kooperatiflere, Kooperatif Birliklerine ve Kooperatifler Merkez Birliklerine, Sosyal Yardımlaşma Kurumlarına, Belediyelere, Kendi konutunu yapan fertlere, Yapımcılara tahsis yoluyla satabilmektedir.

Mevzuatla İlgili Genel Değerlendirme
Bütün bu mevzuat değerlendirildiğinde dikkati çeken nokta, İmar Kanunu hükümlerine uygun, imar planları kapsamında kalan yerlerle ilgili devir işlemleri haricinde kalan işlemlerin tamamının kentsel ve kırsal alanlarda planlama bütününden kopuk, sadece belli amaçla kullanılabilir ve değerlendirilebilir arazi bulunması halinde, planlanarak ya da planlanmadan satışını öngörmesidir. Tarımsal amaçlı satışlar dışında  her hangi bir nedenle kullanılacak arazilerin, kentin yerleşik ve gelişme alanlarından kopuk bir konumda bulunması, bu arazilerde yapılacak planların mevzii imar planı mantığı dışına çıkmadan yapılması sonucunu kaçınılmaz olarak gündeme getirmektedir. Dolayısıyla arazinin yerseçimi ile ilgili mülkiyetine dayalı olumluluk, kente maliyetler açısından kent makroformuna etkileri ve altyapı maliyetleri açısından olumsuzluğa dönüşebilmektedir. Özetle, satışa konu olan arazilerin mutlaka planlanması zorunluluğu parçacı planlama ile ilgili sorunları büyütmektedir.

Diğer taraftan; Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallardan satılabilir nitelikte olanların miktarı, kamuoyunda sanıldığı kadar çok olmayıp, bunların önemli bir bölümü imar planı kapsamı dışında kalmaktadır. Hazine taşınmaz mallarının yüzölçümü açısından yarısından fazlasını, bir kamu hizmetinin görülmesi maksadıyla genel, katma ve özel bütçeli kuruluşlara tahsis edilmiş taşınmaz malların oluşturduğu bilinmektedir. Bu durumdaki taşınmaz malların tahsisleri kaldırılmadan satışa konu edilmeleri olanaklı değildir. Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların önemli bir bölümünü ise, tarım arazileri oluşturmaktadır.

Hazine’ye ait taşınmaz malların satılması gerektiği düşüncesi; söz konusu taşınmaz malların genellikle işgale uğraması ve bu işgallerin giderilememesine ve satış suretiyle gelir sağlanması şeklinde özetlenebilecek iki gerekçeye dayandırılmaktadır. Oysa, Hazine’ye ait taşınmaz mallara yönelik işgallerin önlenememesi, bunların satılarak elden çıkarılmasının en doğru ve rasyonel çözüm olarak kabulünü değil, işgalleri önleyecek etkili ve caydırıcı düzenlemelerin yapılarak titizlikle uygulanmalarının sağlanmasını gerektirmektedir. Bu önlem de kesinlikle, her araziyi planlamak ve bu yolla satışa sunarak elde edilecek geliri artırmak olmayacaktır. Gerçekte; Maliye Bakanlığı’nın satış işlemlerini durdurmasına ilişkin 3.5.2006 tarihli 18303 sayılı genelgesinde satışı durdurulan hazine arazileri, yukarıda sayılan 4070, 4071, 4072 ve 4706 sayılı kanunlar kapsamındaki satış işlemleri değildir. Bu işlemler, ilgili mevzuatı çerçevesinde devam etmektedir. Durdurulan işlem, İhale Kanunu ve yukarıda da bahsi geçen Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliği (Resmi Gazete: 16.12.1984-18607)” uyarınca yapılan satış işlemleridir. Tahsis, kiralama ve irtifak hakkı işlemleri ise genelgede söz edilmediğinden, Yasa ve Yönetmelik çerçevesinde devam etmektedir.

Hazine Arazilerinin Satış İşlemleri ve Planlama
Son dönemde hazine arazilerinin satışı konusunda gündeme gelen gelişmeler ve satış işlemlerinin plana dayalı yapılması ve bu husustaki değerlendirmelerin Maliye Bakanlığı’nca sürdürülmesi konusunun planlamanın kademeli birlikteliği ilkesine dayalı bir bakış açısı ile değerlendirilmesi gerekmektedir.
Planlamaya konu olacak arazilerin alt ölçekte planlarını yönlendirecek üst ölçekte planlar olmadığı sürece, alt ölçek planların hangi amaca konu olacağı konusunda belirsizlikler kaçınılmaz olacaktır. Dolayısıyla, planlayarak satışa sunma hedefi yanlış bir noktaya da varabilecektir. Farklı bir anlatımla, hazine arazileri, her koşulda, satılsa dahi kamuya fayda sağlamalıdır. Kamuya faydanın ise sadece bu arazilerin satış değeri ile ölçülmesi,
Ülke topraklarını ve de Hazine arazilerini, “2B” örneğinde de görüleceği gibi, daha çok rant ve daha çok gelir getirecek unsurlar olarak pazarlamayı hedeflemek,  hazine arazilerini “rant kapısı” olarak görmek,  ileriye dönük olarak ortak kentsel ve kırsal gereksinimler için kamu yararına kullanmayı engelleyici bir eylemdir. Burada önemli olan planlı ya da plansız, kamu arazilerinin kamunun tasarrufunda ve  kullanımında kalmasını sağlamaktır.

Bilimsel ve toplumsal gerçekler, kentlerin gelişme bölgelerinde bulunan taşınmaz malların, imar planı kapsamında kalsın veya kalmasın, satışlarının yapılması ve bu konuda da aceleci davranılmasının kamu yararına uygun olmadığını göstermektedir.

2003 tarihli TBMM 22. Dönem “Yolsuzlukların Sebeplerinin, Sosyal ve Ekonomik Boyutlarının Araştırılarak Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Amacıyla Kurulan Meclis Araştırması Komisyonu (10/9)” Raporu’ndaki şu saptamalar; sorunların yalnızca planlı satışla çözülemeyeceğini de göstermektedir:
“Kamu arazileri önemli bir oranda tescil harici yerlerde, belediyelerin yetki sınırları içerisinde yağmalanmaktadır. Ayrıca, tescilli olup ilgili idarelerce yeterince korunamayan kamu arazilerinin işgali suretiyle yağmalanması da söz konusudur. Bu alanlarda zamanında yerel yönetimlerce gerekli imar planlarının yapılamaması ve işgalcilere karşı yasaların vermiş olduğu yetkilerin kullanılmaması ile oluşan ortam, “rant amaçlı suç örgütleri”nin zeminini oluşturmaktadır.

Kamu arazileri niteliklerine göre arazilerin maliki durumunda olan ilgili yönetimler tarafından tam olarak saptanmış, yer ve miktarları belirlenmiş ve tam bir envanter çalışması yapılmış değildir. Ayrıca kamu arazilerini korumakla görevli birimlerin kuruluş, yapılanma, konuşlandırma, personel ve araç gereç konularında çeşitli eksiklikleri vardır. Bu eksikliklerin yanı sıra yasal düzenlemelerdeki bazı yetersizlikler ve boşluklar nedenleriyle de kamu arazilerine yapılan işgallerin saptanması ve önlenmesinde önemli sıkıntı ve aksamalar söz konusu olmakta ve bu durumda kaçak yapılaşma da dahil olmak üzere bu alanlara yapılan tecavüz ve müdahaleleri artırmaktadır.

Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde olan her çeşit kamu taşınmazı bireysel işgallerin yanında büyük ölçüde belirli gruplarca önce küçük bir bölümünden başlanılmak üzere işgal edilmekte, daha sonra hemen bir dernek kurulmakta ve siyasi ve bürokratik kanallarla ilişki kurularak en kısa sürede işgal edilen bu alanlara cami, okul, sağlık ocağı gibi kamu yatırımlarının getirilmesi sağlanmaktadır. Bu şekilde belirli bir ölçüde legalleştirilen işgalli alan yavaş yavaş bölgenin sosyal ve kültürel yapısına göre etnik köken yada hemşehrilik temelinde planlı olarak genişletilmektedir. Bu aşamadan sonra ulaşım ve diğer alt yapı hizmetlerinin getirilmesi çalışmaları yürütülmektedir. Bu yolla başlatılan sürecin en başında müdahale edilmezse bir iki sene içerisinde bile tamamen kaçak belde düzeyinde yerleşim yerleri ortaya çıkabilmektedir.

Kamu taşınmazlarının bu şekildeki yağmalanma sürecinde organizasyonu ya mafya diye tanımlanan ve baskı kurabilen menfaat grupları ya yine bölgenin sosyal ve kültürel yapısına göre yasadışı örgütler yada daha sınırlı olmak kaydıyla bu ortamı oya dönüştürmek ve ekonomik rant elde edebilmek için o yerin belediye yetkilileri yapmaktadır. Ayrıca bu süreç içerisinde organizasyonu yaptığı belirtilen üç kesim birbirlerini kullanabilmekte diğer taraftan da bürokratik ve siyasi kademelerle de temas halinde olmaktadırlar.

Özellikle gecekondulaşmanın önlenmesi amacıyla 1940’lı yıllardan itibaren çıkarılan birçok yasa ile Hazineye ait arsa ve arazilerin bedelli veya bedelsiz olarak belediyelere devri söz konusu olmuş ve belediyeler de genellikle bu arazileri bütçe açıklarını kapatmak için ihale yolu ile satma yoluna gitmişlerdir. Bu şekilde belediyelere devredilen arsa ve araziler belirtildiği gibi çoğu zaman amaçlarına uygun olarak kullanılmamış, bu konuda belediyelerin politik yapıları, olanakları ve yanlış uygulamaları ile engelleyici yaptırım eksiklikleri önemli rol oynamıştır.

Günümüze kadar Hazineden belediyelere yapılan arazi devirleri, özellikle bu taşınmazların amacında kullanılmak üzere hızlı bir şekilde planlamaya tabi tutulmamaları nedeniyle taşınmaz mal tecavüzlerine karşı görevlerini tam olarak yapmayan hatta bu girişimlere bazen ön ayak bile olabilen yerel yönetimlere prim verilmesi şekline dönüştürülmüş ve bu şekilde büyük oranda Hazine arazisi elden çıkarılmıştır.

Ayrıca günümüzde kamu arazilerinin önce belediyelere, belediyeler aracılığı ile de paravan olarak kurulan kooperatifler ile bazı kişilere devrini sağlamaya yönelik organizasyonlar da söz konusudur. 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 1580 sayılı Belediye Kanunu ile bu Kanunda değişiklik yapan 5656 sayılı Yasaya tamamen aykırı olarak önceden belirlenen kooperatif ve kişilere tahsisler yapılmakta ve bu şekilde büyük oranlardaki kamu arazisi elden çıkarılarak önemli rantlar sağlanmaktadır.

Özellikle son 10 yılda olmak üzere, bütçeye gelir sağlamak amacıyla büyük miktarlarda Hazine arazisi ihale yolu satılmış, uhdesinde kamu arazisi bulunan diğer ilgili birimler de yine gelir amacıyla ihale yoluyla satışlar gerçekleştirmişlerdir.

Normal şartlarda gerçekleştirilen ve ihale bedellerinin rayiç bedeller düzeyinde olduğu ihalelerin yanında, kamu arazilerinin satışına ilişkin bazı ihalelere çeşitli baskı gruplarının müdahaleleri de söz konusu olabilmiştir.”

Bu açıklamalar, TBMM nin de Kamu arazilerinin kamunun elinde kalmasını olumladığı, her şeye rağmen satış mantığı ile doğru bir hedefin yakalanamayacağını kabul ettiğini göstermektedir.
Bu bağlamda; kamu yararına ve toplumsal çıkarları gözeten ilkeler şöyle sıralanabilir:
a) Hazine arazileri, kentsel ve kırsal ortak gereksinimler için kullanılmak üzere kamunun tasarrufunda olmalıdır. Bu nedenle, hazine arazilerinin satışından vazgeçilmeli, kamu elindeki arazi varlığı kamu yararına kullanılmalıdır.
b) Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, satış dışında başka yöntemlerle de  değerlendirilmesi ve özellikle tarım arazilerinin ekonomik faydasının elden çıkarılmadan kamuya aktarımını sağlayacak yöntemler bulunmalıdır.
c) Planlama, kent topraklarından daha çok rant elde edilmesini sağlayacak bir araç olarak kullanılmamalı, işlevi yıpratılmamalı, bilimsel ölçütlerle toplum yararına ve planların kademeli birlikteliği ilkesi korunarak yaşama geçirilmelidir.
d) Kamuya ait taşınmaz mallarının korunması, yönetimi ve gerektiğinde elden çıkarılmasına ilişkin düzenleyici ve caydırıcı konular tek bir yasada toplanmalı, işgaller için verilecek caydırıcı nitelikteki cezalar, uygulanacak işlemler bu yasada yer almalı ve ödünsüz uygulanmalıdır.
e) Tarımsal amaçlı kullanılan Hazine’ye ait taşınmazların tahsisinde öncelik topraksız ya da yeterli toprağı olmayan ailelere tanınmalıdır. Bu araziler büyük mühendislik projelerinde kamulaştırma amaçlı arazi toplulaştırmasında kullanılmak üzere elde tutulmalı mülkiyet devri yapılmamalıdır. Karayolu, demiryolu, gölet, baraj, hava meydanı gibi büyük mühendislik projelerinde  bugüne değin ülkemizde uygulanan kamulaştırma yöntemi bir yandan tarımda üretim yapmak isteyen çiftçi aileleri üretim dışına atmakta; diğer yandan kamunun çok yüksek kamulaştırma bedelleri ödemesine, ödemeleri zamanında yapamadığı için de kamu kuruluşlarımızın Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinde ceza ödemeye mahkum edilmesine neden olmaktadır. Oysa gelişmiş ülkelerde yapıldığı gibi, hazine arazileri bu amaçlarla elde tutulmalı, bunun yanında büyük mühendislik projelerinin uygulanacağı alanlarda yetkili kamu kuruluşu gerektiğinde önceden arazi satın alarak yeterli arazi stokunu gerçekleştirerek arazi toplulaştırması yapmalı, böylece hem büyük mühendislik projeleri kamulaştırmasız uygulanabilmeli, hem de planlı tarım parselleri oluşturulmalıdır.